5月以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基(jī)金(jīn)一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获(huò)得增持，持第一次见面握手是左手还是右手，与人握手是左手还是右手仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房地(dì)产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募(mù)所持房地产公司市值在(zài)股(gǔ)票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来的首次(cì)回升，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的持股比例也同(tóng)步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据(jù)统计(jì)显示，公募重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的(de)投资愈发有集(jí)中(zhōng)于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板(bǎn)块排(pái)名(míng)最高(gāo)的(de)是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万科最(zuì)为明(míng)显；其次是金地(dì)集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产(chǎn)已经进入大分化时(shí)代(dài)，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射(shè)到二级(jí)市场投资上，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包(bāo)括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什么投资(zī)机会的(de)。但在这几年(nián)特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业(yè)也出现(xiàn)了(le)一(yī)些(xiē)机(jī)会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还需(xū)要有一(yī)定的政策出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别住房短缺时代，而目前(qián)居民的(de)杠杆(gān)率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及(jí)过快(kuài)上行的房价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代已经过去(qù)，未来行业的(de)需求(qiú)或将回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴(bàn)随(suí)着(zhe)地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给(gěi)侧(cè)出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过(guò)去(qù)了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票(piào)投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是(shì)基(jī)于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万(wàn)房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地产类标的(de)股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的(de)公(gōng)司月(yuè)内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实(shí)发(fā)展，五一(yī)假期归(guī)来(lái)后日成交(jiāo)量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的(de)基本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产(chǎn)品(pǐn)及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大(dà)流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名(míng)第二的浦东金桥也是(shì)上海本(běn)地房企，其第(dì)一季度的(de)收入(rù)利润规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代出(chū)租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸(xī)引了知名机(jī)构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当(dāng)季(jì)还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(d第一次见面握手是左手还是右手，与人握手是左手还是右手e)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募指基(jī)首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券商测(cè)算对应潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低(dī)成(chéng)本(běn)土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下(xià)，而其他(tā)房企的净(jìng)负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的大好机第一次见面握手是左手还是右手，与人握手是左手还是右手会。中(zhōng)信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的结构性机会依(yī)然存(cún)在，少部分公司尤其是(shì)央企占据(jù)显著优势，其(qí)主要又体(tǐ)现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表(biǎo)现出(chū)较低(dī)的(de)融资成(chéng)本，优质的(de)开(kāi)发(fā)资源和良好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题，市(shì)场对民(mín)营房开(kāi)企业的资(zī)产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的(de)过程中，央(yāng)国企相较于民(mín)企来(lái)说估值的(de)修复更明显。中特(tè)估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持(chí)续现(xiàn)金(jīn)流的(de)企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业(yè)普涨的概率比较低，行(xíng)业(yè)内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集(jí)中度提(tí)升的头部公司。”星石(shí)投资(zī)首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国(guó)资(zī)背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观(guān)察(chá)国(guó)企央企在三个方面是否可以(yǐ)维(wéi)持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿(ná)地份(fèn)额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳(shū)理发(fā)现，对(duì)于2022年(nián)的(de)业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明(míng)显(xiǎn)，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长。而这些公(gōng)司也(yě)是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够(gòu)推动房(fáng)企(qǐ)销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的(de)过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的(de)复(fù)苏(sū)过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉(diào)。除了杭(háng)州、成都等(děng)极个别(bié)城(chéng)市四月环(huán)比三月相对表现较好之(zhī)外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的绝(jué)大多(duō)数城市都出现环比下(xià)滑(huá)的(de)情况。而现在(zài)五月的市(shì)场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出(chū)现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短期(qī)反弹外的一个(gè)市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二(èr)季(jì)度(dù)、第三季(jì)度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地产以及(jí)其(qí)上下游产业(yè)链的(de)复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱(qián)的(de)时(shí)候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整(zhěng)个行业的(de)弱(ruò)复(fù)苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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