5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至俄罗斯会被美国耗死吗，俄罗斯会被美国搞垮吗5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对(duì)于这一板(bǎn)块(kuài)已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示，以南(nán)方和(hé)华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公(gōng)布(bù)的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募(mù)所持(chí)房(fáng)地产公(gōng)司(sī)市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年(nián)终于出现了三年来的首次回(huí)升(shēng)，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例(lì)也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎(hū)在(zài)今年一季(jì)度得以延(yán)续。数(shù)据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发(fā)展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是(shì)复(fù)苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已经进入大分(fēn)化时代(dài)，一(yī)二(èr)线城(chéng)市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场(chǎng)投资(zī)上，配置(zhì)房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果(guǒ)按照(zhào)产业周期(qī)来分类(lèi)，包括房地(dì)产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟(shú)期(qī)或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什么(me)投资机(jī)会的。但在(zài)这几年(nián)特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大的(de)变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公募基(jī)金经理(lǐ)指(zhǐ)出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去(qù)刺(cì)激(jī)购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究俄罗斯会被美国耗死吗，俄罗斯会被美国搞垮吗员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均住房面积(jī)（接(jiē)近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆(gān)率和房价收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行(xíng)的(de)房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来行业(yè)的(de)需求或将(jiāng)回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类(lèi)似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出(chū)清(qīng)的(de)过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的(de)提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个(gè)股成为(wèi)公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股，在纳(nà)入统(tǒng)计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上(shàng)述时(shí)间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别(bié)是上实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一(yī)的(de)上实发展，五一假期归来后(hòu)日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开发与经(jīng)营。公司(sī)的主要(yào)产品(pǐn)及服(fú)务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的(de)浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其(qí)第一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年(nián)来最高，另(lìng)一方面则是公司拿(ná)地(dì)结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也(yě)吸(xī)引了(le)知名机构在其中持续(xù)驻(zhù)足(zú)。从第(dì)一(yī)季度十大流(liú)通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季(jì)还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣安(ān)地(dì)产(chǎn)则是(shì)主要(yào)布局在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给较(jiào)多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于信用(yòng)问题(tí)或(huò)者(zhě)资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而(ér)其(qí)他(tā)房企的(de)净负债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房(fáng)企的(de)融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或(huò)存在发展的(de)大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会(huì)依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的(de)融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行业(yè)出清的过(guò)程中，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来说估值的(de)修复(fù)更(gèng)明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的(de)逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢(shū)的(de)提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自(zì)身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地(dì)去持续观察(chá)国企央企在三个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保持低位，其(qí)次是销售份额持续(xù)提升，再次(cì)是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一(yī)季(jì)报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速(sù)的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民(mín)营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱(qū)动能(néng)够(gòu)推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但仍处于(yú)调整的(de)过(guò)程(chéng)中，能(néng)够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定(dìng)性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内的(de)绝大(dà)多数城市都出现环比下(xià)滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月的(de)市场表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及(jí)市场的去(qù)库存压力(lì)、企业(yè)的资金面压力(lì)，可能会(huì)出(chū)现，到六(liù)月份房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩(jì)出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要(yào)多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他(tā)基(jī)本(běn)面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只有极为少数的、做(zuò)得(dé)比(bǐ)同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本(běn)面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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